De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen explosief gestegen. Dit heeft een aantal oorzaken.
De hypotheekrente is historisch laag. Een huis kopen is aantrekkelijk vanwege de lage maandlasten. Huren is ondertussen flink duurder geworden. Vanwege die lage maandlast kan ook meer geleend worden voor de aankoop van een huis.
Daarnaast is de vraag naar koophuizen groter dan het huizenaanbod. Het Kabinet heeft ambitieuze woningbouwplannen, maar ook twee hoofdpijndossiers (stikstof en PFAS) die de nieuwbouw dwarszitten. De krapte op de woningmarkt is voorlopig niet opgelost.
Ook is de afgelopen jaren veel ‘eigen geld’ naar de huizenmarkt gegaan. Dit komt van beleggers die een tweede huis kopen voor verhuur, onder andere om de lage spaarrente te ontlopen. Ook maken veel ouders en grootouders gebruik van de ruime schenkingsvrijstelling. Zij mogen in 2021 tot 105.302 euro belastingvrij schenken voor huis en hypotheek, ook door overwaarde op te nemen.
Dit drijft de huizenprijzen op, maar zorgt er tegelijkertijd voor dat de betaalbaarheid onder druk is komen te staan.
Door de corona crisis is de economie deels tot stilstand gekomen. Aanvankelijk was de verwachting dat dit ook voor de huizenmarkt zou gaan gebeuren. Door onzekerheid over werk en inkomen en maatregelen om verspreiding van het virus te voorkomen, zouden verhuisplannen worden uitgesteld.
In de huizenmarkt cijfers is dit nog niet terug te zien. We sloten het vorige jaar af met een record prijsstijging van ruim 11%. Ook van afkoeling is geen sprake. Snel beslissen en overbieden zijn nog altijd de norm. Huizen staan gemiddeld 4 weken te koop en bijna 60% gaat boven de vraagprijs weg.
Toch lijkt het onvermijdelijk dat de corona crisis gevolgen gaat hebben voor de huizenmarkt in 2021. Zeker nu het toegenomen aantal virusbesmettingen, met een nieuwe lockdown tot gevolg, de economie verder in een dal duwt.
Naar verwachting komen meer bedrijven in zwaar weer en lopen de werkloosheidscijfers verder op. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) kan de werkloosheid in Nederland dit jaar oplopen tot 8,5% bij die gevreesde tweede golf. Dit werkt door in het consumentenvertrouwen.
Als gevolg van de toegenomen onzekerheid worden in 2021 minder woningen verkocht. Hier zijn de economen het over eens. ABN AMRO gaat uit van 10% minder transacties. Rabobank verwacht dat dit jaar 15% minder woningen worden verkocht.
Leiden een gedaald consumentenvertrouwen en minder woningverkopen ook tot lagere huizenprijzen in 2021? Hierover zijn economen minder eensgezind. Aanvankelijk werd nog uitgegaan van een daling van de huizenprijs. Inmiddels hebben Rabobank en ABN AMRO hun verwachting naar boven bijgesteld.
Door de blijvend lage hypotheekrente en beperkte nieuwbouw, blijft de vraag naar koophuizen groot. Daarnaast geven de ruimere hypotheeknormen in 2021, onder andere voor tweeverdieners, financiële ruimte om extra te bieden. Ook het steuntje in de rug voor jonge huizenkopers, die dit jaar geen overdrachtsbelasting betalen, zorgt voor opwaartse prijsdruk.
(Bron: NVM)
